W każdej Wspólnocie bywa podobnie, więc może skorzystać z przykrych doświadczeń innych? W wyniku zastosowanych trików łatwo dać się wmanewrować. Przykład zaproponowanej i przyjętej niekorzystnej, zaskakującej skutkami dla właścicieli, uchwały: 

Pojawił się głos, cytując słowa byłej premier, że "te pieniądze im się po prostu należały", bo ceny rosną i fachowa obsługa kosztuje. Jest to jednak raczej odosobniona opinia, tym bardziej, że zbyt wiele bywa zastrzeżeń do fachowości obsługi. Warto zauważyć, że treść uchwały podsunięta mieszkańcom przez Zarządcę nie mówiła wprost o corocznych podwyżkach czynszu, a zamiast tego odnosiła się do inflacji podawanej przez GUS i zawierała sformułowania takie jak "waloryzacja". Trudno odmówić prawa do proponowania takiej formy rozliczeń, czy przdkładania innych propozycji. Dobrze jednak, by mieszkańcy zawsze w pełni zdawali sobie sprawę z konsekwencji. Skazują się bowiem na coroczne podwyżki - i to niemałe.

Wynikom głosowań na niekorzyść właścicieli lokali trudno znaleźć uzasadnienie. Znaczenie ma tu chyba psychoza tłumu, chociaż tłumu na zebraniach nigdy nie było. Stosowanie niezrozumiałego języka urzędniczego i prawniczego. Po części winne są lenistwo, ignorancja, ale i brak wiedzy. Nie bez znaczenia jest głosowanie przez pełnomocników. Kilka nieprzemyślanych, nieodpowiedzialnych głosów i cała wpólnota cierpi latami. 

  Można zaobserwować, że kolejny raz prawo rozmija się z realnym zapotrzebowaniem obywateli. Organizowanie właścicieli lokali mieszkalnych we wspólnoty mieszkaniowe, jako wymóg prawny, stwarza ogrom trudności, niedogodności i problemów. Twór, poza nazwą, nie odzwierciedla wspólnoty. Dwa zadbane, estetyczne ogródki prz bloku 3A, zakątek relaksowy w frontowym narożniku bloku 3, zakwiecony teren na froncie bloku 3, ładnie zagospodarowany, stale zadbany teren przy wejściu na posesję, u szczytu bloku nr 3, południowa część terenu zielonego między blokami - cieszą oko, dobrze świadczą o estetyce i zamiłowaniu do porządku mieszkańców... To wrażenie, niestety jest złudne. Wymienione pozytywne przykłady są zasługą kilku indywidualnych osób. Poświęcają swoje środki, czas i dzięki zaangażowaniu i systematyczności upiększyli wspólne otoczenie Wspólnoty na chwałę i ku uciesze wszystkich mieszkańców. Na hasło Słodowego - zrobili to sami. Wbrew wrażeniu jest to zauważane przez innych o czym mogą świadczyć rzucone niedopałki, papierki i (przez pieski) podlane nasadzenia. Obowiązujące, decydenckie Zebrania Ogółu Właścicieli odbywają się z udziałem kilku właścicieli uniemożliwiając podejmowanie wiążących decyzji. Burzliwy przebieg obejmuje zwykle głośne, złośliwe wypominki, wzajemne pretensje i niestosowne uwagi oraz kolejną zmianę Zarządu. Dzięki kreatywności powoływanej Komisji skrutacyjnej podejmowane uchwały przyjmowane są (wg niepublikowanych protokołów) 100 % lub przepisową większością udziałów Uchwały na kolejnym zebraniu są krytykowane lub poddawane uchyleniu. Przy rzetelnym liczeniu głosów i podporządkowaniu przepisom i regulaminom następuje impas decyzyjny. Żadne decyzje nie mogą być prawomocne a Zarządowi z bezsilności odbiera się prawo zarządzania... Radca prawny, interpretatorzy przepisów nie są w stanie doradzić rozwiązania. Wspólnota wspólnie, własnoręcznie się udusi w asyście obowiązujących z zapałem interpretowanych przepisów. Wspólne dobro ulega degradacji, niszczeniu i utracie wartości ogólnej i użytkowej, przy horrendalnych kosztach miesięcznych ponoszonych przez Właścicieli i ujemnym bilansie zagwarantowanym na lata. Pokłon dla inż. Słodowego i naśladowców.  

Przed powstaniem wspólnot mieszkaniowych, gdy określonymi zasobami mieszkaniowymi zarządzał WAM, Wam się nic nie należało, bo pieniędzy było mało. Więc, przy niezliczonych usterkach i mankamentach działania instalacji - WAM się powiadamiało, ale w odzewie tylko wam się opłaty powiększało.

   Od czasów powstawania Wspólnoty rodzi się pytanie: - po co Wam ZZN, który na bazie WAM-u powstaje? Do czasu członkostwa w Wspólnocie, gdy pytanie brzmi nieco odmiennie: - po co nam ten ZZN? Przy próbie odpowiedzi na te i podobne pytania wymienialo się różne działania ZZN-u. Bardzo poważnie i tajemniczo zarazem, to brzmiało, bo niczego z tych działań się nie obserwowało na co dzień. Jedno co wg właścicieli jest wspólne, to wysokie koszty utrzymania i zły stan budynków jak i terenów przynależnych. Sporo osób z różnych przyczyn, w różny sposób już odeszło ze Wspólnoty. Sygnalizowały one dobitnie wysokie koszty utrzymania przy zaniżonym standardzie. Z radością dostrzega się odmładzanie mieszkańców. Dotychczasowe próby kreatywnego gospodarowania doprowadziły do niemal zerowego stanu wolnych środków na kontach. Stan nieróbstwa przepoczwarzył się w stan marazmu i niemocy: - czego wymagacie, skoro żadnych pięniędzy nie posiadacie. Dotychczasowe, atrakcyjne, głównie populistyczne, decyzje remontowe, nie poprzedzone specjalistycznymi ekspertyzami spowodowały, uwikłanie w wieloletnie kredyty bez poprawy perspektyw dla wspólnego mienia, które poprzez nieodpowiednie priorytety, obniża swoją wartość użytkową a nawet niszczeje.

  Finansowanie węzłów ciepłowniczych, przyłączy i zasilania instalacji centralnego ogrzewania nie poraża ani dogłębną analizą ani gospodarnością. Płatne kontrole, mimo ułomności inwestycji, odnotowywano jednak systematycznie (fakturami). Ważnych, kosztownych przedsięwzięć nie poprzedzano: - przeglądem budowlanym,- inwentaryzacją istniejącej instalacji c.o. - stanu technicznego, izolacji, (n.p. w części poprowadzonej w gruncie), pojemności, - rzetelnegozapotrzebowania na niezbędną energię cieplną dla budynków, - stanu zanieczyszczenia instalacji ani stanu zaworów, odpowietrzników.  

 Podobne uwagi dotyczą wodociągu i instalacji ciepłej wody użytkowej. Projektowanie, zatwierdzanie, kontrola realizacji i wykonania na niedostatecznym poziomie, skutkuje niską jakością i niegospodarnością, nawet stratami. Niedostecznie poprawiono dotychczasowy stan izolacji pokrycia dachowego, lukarny "wole oko" pokryte mało poprawnie, niedbale zamontowano kolczaste odstraszacze ptaków, dopuszczono do zacieków w trakcie prac, bez usunięcia skutków, nie poprawiono włazów dachowych i niewłaściwie zamontowano podesty kominiarskie, nie wykorzystano sytuacji do udrożnienia kanałów wentylacyjnych a wręcz część zagruzowano podczas tynkowania d.kominów. Podjęto wymianę pokrycia dachowego w I. kolejności, w sytuacji zagrażającego bezpieczeństwu stanu instalacji elektrycznych. Nie zaprojektowano, nie uzgodniono i nie zdecydowano o wykorzystaniu bardzo sprzyjających okoliczności ustawionych rusztowań, w celu izolacji termicznej budynków i naprawy elewacji.  

 Przy udrożnianiu i naprawach instalacji kanalizacyjnej, ograniczono się jedynie do części zewnętrznej. Podejmując decyzję o zmianie nawierzchni ciągów komunikacyjnych pieszych i pieszo-jezdnych nie uwzględniono drenżu i odwodnienia powierzchni utwardzonej ani stanu izolacji fundamentów budynków.

 Nieefektywne administrowanie i w związku z tym zarządzanie posesją, zupełnie zwolniło. Obserwuje się to mniej więcej od czasu gdy ZZN stał się City (ironicznie: Syty głodnego nie zrozumie). Z pewnością pozytywnie odbiera się zautomatyzowanie bramy wjazdowej, ogrodzenie boksu na odpady i wymianę okien w częściach wspólnych, i przynależnych.  

 Trudno jednak pominąć ale i zrozumieć przypadki: - niejasności w zarządzaniu finansami, - niezauważalnego udziału inspektorów przy i po naprawach, - wydłużonych terminów lub brak reakcji na występujące i zgłaszane usterki lub nieprawidłowości, - braku czujności i reakcji na przypadki wyłączania (na czas serwisowania lub usuwania skutków awarii, bez powiadomienia) zasilania w energię elektryczną, wodę, energię cieplną, instalacji domofonowej, - brak powiadomień o zmianach ekip porządkowych, awaryjnych, konserwatorskich, - besilność wobec unieruchomienia automatyki bramy wjazdowej po wyłączeniu zasilania, w czasie planowej wymiany przyłącza ziemnego, - oznajmionej podczas zebrania bezsilność na przypadki uszkadzania lub niszczenia wspólnego mienia (parkowania samochodów bezpośrednio pod oknami, umieszczanie odpadów komunalnych przed pojemnikami i ponadgabarytowych przed określonymi terminami, - nie usuwania plam z wycieków płynów eksploatacyjnych z samochodów), - niewyjaśnienia kwestii montowania i usuwania znaków drogowych, - braku konstruktywnej reakcji na wypowiedzenie Uchwłą, Zespołowi Zarządców Nieruchomości, dalszej współpracy, - samowolnego zwołania Zebrania Ogółu Właścicieli w ostatni dzień okresu wypowiedzenia, - przedłużenia okresu wypowiedzenia do czasu "dozbierania głosów", - bezsilności doradczej wobec nierozstrzygającego wyniku głosowania Właścicieli, - braku jednomyślności w rozumieniu stanu prawnego, poprzez różne interpretacje przepisów prawnych, regulujących działanie Wspólnot, ich Zarządów i Administratorów, - nieporadności wobec licznych niejasności prawnych, z czego wynika brak decyzyjności Zebrania wobec naglących, piętrzących się kłopotów.  

  Nieperspektywicznym, z pewnością, jest opór przeciwko entuzjazmowi, zangażowaniu, elastyczności członków najnowszego Zarządu. Osoby te znają faktyczny stan i próbują go zmienić, szukać oszczędności, zminimalizować nieprawidłowości, wpływać na poprawę efektywności, działają non profit... Czyżby przejawy zawiści, czy beton? Gros właścicieli ma już doświadczenie w zarządzaniu zasobami Wspólnoty, chętnych do potórki jednak nie ma. Pomysłów brakuje a prezentuje się tylko brak wiary w jakikolwiek sukcesczy chociażby poprawę. Z najbardziej znanych ogółowi, przejawów niegospodarności Wspólnoty jest bezzasadne opłacanie Administratora, który przez lata wypełnia przewidziane umową dyspozycje, w stopniu niezadowalającym. O innych przypadkach występowania niegospodarności trudno wyrokować, nie dokonując dogłębnej analizy i kontroli, ale i tego dałoby się dokonać. Poszukając oszczędności, gospodarności, kompetencji i chęci, należałoby administrowanie powierzyć komuś "tańszemu" (nawet kosztem kilku punktów) umową, o rzetelność administrowania, a nie życzeniowej.  

 Przejawy wyręczania, do wręcz ubezwłasnowolnienia włącznie, dotychczasowych Zarządów przez Administrację to m.in.: - szereg dotychczasowych uchwał umieszczonych w aktach, podjętych jest z woli 100% udziałów wspólników, potwierdzone w protokole tym samym podpisem, co może budzić wątpliwość obserwatorów frekwencji, 
- samowolne zwołanie Zebrania Ogółu Właścicieli na dzień 31 sierpnia 2017 r. bez upoważnienia przez Zarząd (co oznajmił członek Zarządu na Zebraniu),
- przedłożenie projektu Uchwały pod głosowanie (po interwencyjnych korektach merytorycznych) bezpośrednio przez Panią Administrator, z pominięciem przewodniczącego Zebrania,
- pisemne rezygnacje członków aktualnego, krytykowanego (wiecowo, bez uzasadnienia) Zarządu Wspólnoty, przejęte przez Panią Administrator w roli protokolantki, bez wcześniejszego zaznajomienia się z nimi przez przewodniczącego Zebrania i ustalenia, kto będzie zarządzał Wspólnotą,
- przegłosowane, przez podniesienie ręki, dozbieranie głosów za pomocą kart do głosowania, wzięła na siebie Administracja (jako strona) z deklaracją terminu wykonania do 15 września b.r.,
- Pani Dyrektor Oddziału ZZN uznająca, wg oficjalnej wypowiedzi, prawomocność i skuteczność wypowiedzenia, obiecała nie występowanie na drogę sądową przeciwko Wspólnocie i nieprzerywanie administrowania w następującym czasie,
- zakończenia zebrania przez przewodniczacego (który ustąpił z Zarządu ok. 4 m-ce wcześniej), zasugerowane przez przedstawicielki ZZN, bez dyspozycji dla Zarządu, podpisania terminowych, niezbędnych umów z oferentami usług.
  Można domniemywać, chociaż nie należałoby tego oczekiwać, że Wspólnota, przez pewien czas będzie na łasce i niełasce Administracji, chyba że głosami 1/10 udziałów Właściciele wystąpią z jakąś inicjatywą.

 Działająca od 1 września 2010 roku Firma Handlowo-Usługowa Temiz Piotr Marciniak ul. Jana III Sobieskiego 18/17a z Torunia (NIP 9680887750,REGON 3408000792) złożyła ofertę utrzymania czystości w budynkach (klatki schodowe, piwnice), ciagów komunikacyjnych, boksów śmietnikowych i terenów zielonych, oraz zimowego utrzymania terenu Wspólnoty za kwotę brutto 850 zł/m-c.

Podczas spotkania właścicieli w dniu 31 lipca 2017 roku padły m.in. poniższe spostrzeżenia (spotkanie nie było protokołowane ani rejestrowane za pomoca urządzeń): 

- głosem 10% udziałów, udokumentowanych protokolarnie, stwierdza się uchybienia Zarządu w kwestii wypowiedzenia umowy administrowania przez ZZN,

- postuluje się zamieszczanie protokołów, sprawozdań, uchwał na stronie internetowej, w terminie do tygodnia od zebrania,

- zwracać uwagę Zarządu na nieprawidłowości czy niedociągnięcia zleceniobiorców, usługodawców, administracji czy mieszkańców bloków, 

- nie zaproszenie przedstawiciela ZZN na zebranie wspólnoty, bulwersujące i niegrzeczne, 

- egzekwować od wszystkich mieszkańców (w tym okresowych) przestrzegania ustalonego porządku Wspólnoty i sygnalizowania przypadków niefrasobliwości,            niszczenia mienia, łamania przepisów oraz swoich propozycji it.p. (Administratorowi np emailem lub w Strefie Klienta, Zarządowi emailem, telefonicznie, osobiście lub na niniejszej stronie w  ramach Pytania i odpowiedzi, 

- był głos niezadowolenia przeznaczenia przez Zarząd kwoty zł 50,- na sprzątanie terenów przyległych do garaży,

- nie wyjaśnione relacje pomiędzy właścicielami i użytkownikami garaży w zakresie utrzymywania porządku na drodze dojazdowej i podjazdach, korzystania z bramy      wjazdowej, śmietnika i oświetlenia oraz konserwacji ogrodzenia zewnętrznego,

- ogólna bezsilność wobec niedrożności kanałów wentylacujnych stwierdzana organoleptycznie oraz zawarta w protokołach pokontrolnych przeglądów kominiarskich, 

- nieużytkowe podesty przykominowe ograniczające możliwość rewizji i udrożniania kanałów wentylacyjnych, 

- nie naprawiane ubytki tynku elewacji budynków ujemnie wpływające na mury i ściany, 

- plamy pozostawiane przez parkujące samochody na kostce brukowej powinny skutkować zakazem wjazdu danego pojazdu i zobowiązaniem winnych do usunięcia    szkody (dobrze widziane byłyby wskazania winnych przez mieszkańców, najlepiej udokumentowane zdięciem lub wideo),  

- spadek jakości prac porządkowych i brak reakcji na uwagi był przyczyną zmiany ekipy sprzątającej, 

- zbieranie licznych lecz mało precyzyjnych uwag, zarzutów w stosunku do Administracji zakończyło się wnioskiem o przygotowanie ich na Zebranie sierpniowe, 

- wnioskowano również przygotowanie, przez zarząd na kolejne Zebranie, ofert alternatywnych zarządców nieruchomości wraz z deklaracją gotowości  administrowania  mieniem Wspólnoty mieszkaniowej Prądzyńskiego 3 i 3A (ponieważ powątpiewa sie, czy ktokolwiek podejmie się tego zadania), 

- zgodnie z punktem Zawiadomienia o Zebraniu oczekuje się ofert na sprzątanie terenów naszej wspólnoty, 

- był głos uznania i podziękowania Zarządowi za  działanie, wbrew powszechnej niechęci, brakowi dbałości i zainteresowania właścicieli oraz marazmowi, a także braku  wiary w możliwość pokonywania trudności,

- znalezione w Internecie adresy, do rozpatrzenia przez mieszkańców, jako alternatywa do dotychczasowej, oferta zarządcy nieruchomości:        https://www.pznt.pl/page37.php ; https://www.bzap.pl/ ; 

- z czasem zrodziło się pytanie: - kto, w ramach Wspólnoty, obarczony jest obowiązkiem dbałości o flagę, prawidłowego i zgodnego z zaleceniami ustawy jej  eksponowania?

By strefa zamieszkania nie stanowiła strefy zamieszania!  

Dziś był aktywowany nasz nowy blog. Prosimy śledzić go, będziemy się starać zawsze dostarczać świeże informacje. Czytać posty blogu można także przez RSS kanał.